부동산에 투자하지 마라.

부동산에 투자하지 마라. 

부동산은 과거 2~30년간 좋은 투자처였다. 개발도상국가에서 선진국으로 가는 길목에서 부동산은 대부분 상승하고, 부를 증식시키며 거주공간이 되는 좋은 투자처였다.

그리고 이는 일반 소상공인, 직장인, 시민들 모두에게 즐거운 경험이자 추억이 되었다. 그래서 하나같이 부동산에 투자하면 돈을 벌고, 손해 보지 않는다고 말한다.

'부동산은 오르지 못할지라도 떨어지진 않아.' - 내 어머니께서 항상 하시는 말씀이다.

그러나 필자는 조언한다. 당신의 집이 재건축 할 수 없는 집이라면 소비재고, 결국엔 감가상각 되어서 버려질 재화일 뿐이다.

이 내용은 김장섭씨(JD부자연구소 소장)의 조언을 바탕으로 얻은 지혜이다.

집도 언젠가는 노후화되고, 이를 재건축이라는 수단으로 재생산되어야 한다. 그렇지 않으면 소비재이다. 

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그럼 재건축을 할 수 있는 부동산의 특징은 어떨까?

• 2~30년 가량 노후화 되어서 허물고 다시 지어야 하는 상황
• 현재 낮은 층수와 용적률이 낮아야 한다.
• 세대들이 돈이 있어야 한다. 그러나 반드시 필요하지는 않다.
• 평당 가격이 높아야 한다.

오래된 건물이어야 세대 주민들이 재건축하길 원하고, 현재 낮은 층수여야 앞으로 높게 지어서 낮은 층수를 팔고 기존 세대에게 수익을 돌려줄 수 있다. 또한 재건축 비용을 여기서 조달할 수도 있다.

용적률이 낮으면 앞으로 사용될 공간이 많기 때문에 평수를 넓게해서 건축이 가능하고, 그 만큼 수익은 더 크게 나타난다.

세대들이 돈이 있어야 하는건 재건축에 따른 비용이지만, 사실 금융기관이 알아서 조달해주는 성향이 짙기에 크게 우려할 만한 사항은 아니다.

평당 가격이 높아야 한다는 것은 수요가 그만큼 있다는 뜻이다. 높게 지어 놨는데 수요가 없다면 기존 세대들은 건축비를 감당하지도 못할 뿐 아니라 금융기관에서 신용대여가 일어나지 않는다.

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그런데 위의 상황을 받쳐주는 곳이 어디일까?

김장섭씨의 의견을 고려하면 강남 외 몇 지역을 제외하고는 많지 않다고 한다. 지방은 거의 불가능하다는 것이 그의 의견이고, 따져보면 최근의 25~30층대를 짓는 아파트들은 사실 소비재의 개념에 더 가깝다는 생각이 든다.

앞으로 인구는 줄어서 수요는 줄고, 노후화된 아파트 보다는 사물인터넷에 최적화된 신규 아파트들을 선호할 것이다. 로봇들이 집을 짓고, 더 싸고 저렴해진 아파트를 선호할 것이지 지금같이 집이 재테크의 수단으로 인정받지 못하게 될 것으로 예상한다.

부동산에 투자하지 마라. 이 말 최고의 근거는 집이 소비재이기 때문이다. 

* 대신 김장섭씨는 토지는 괜찮다고 하였습니다. 재화를 무한대로 재생산이 가능한 수단이기 때문에 집과는 다른 수단입니다. 

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