당신은 노예가 될 것인가?

성경에 보면 빚진자는 돈을 빌려준 사람으로부터 종이 된다는 표현이 있습니다.

사실 우리는 부채를 많이 지고 삽니다.

특히나 집을 살때나, 투자자의 경우 투자금액을 늘리겠다는 이유로 빚을 늘립니다. 소위 다른 말로 레버리지를 늘린다라는 표현으로 뭔가 윈도우 드레싱을 하지만, 똑같은 말이죠...

최근 그 빚은 30대 이하 계층에서 빠르게 늘어나고, 대부분은 집을 산다는 명목하에 이루어 집니다.

그런데 우리는 빚을 지고 집을 살때 고려해야할 요소가 2가지 있습니다. 

첫째, 금리의 향방은 어떻게 될까?

둘째, 부동산 시세는 어떻게 될 것인가?

많이들 과거에 많이 올랐고, 대부분 부자되었다는 사람은 부동산이 최고야를 외치면서 부동산 불패신화를 들먹입니다. 그래서 금리가 올라도 부동산 가격은 더 오르고, 지금안사면 더 비싼값에 사야해 라고 말합니다. 

근데 과연 그럴까요?

믿기 싫겠지만 미국 유명한 조사기관에 의하면 주식이 단기적으로는 변동성이 커도 16년이 지나면 가장 좋은 투자수단이고, 채권보다도 변동성이 떨어지는 좋은 투자처라고 했습니다.

또한 1983년 코스피 상장할때 123정도로 시작했던 주가지수가 8년도 안되는 기간 만에 1000을 찍었다고 했습니다. 즉 8배 넘게 상승한 수치지요..

부동산이 8배 상승했습니까? 아닙니다. 그보다 적었지요...

다시 위의 이야기로 돌아가서 금리와 부동산 시세를 알아 봅시다.

금리는 올해 12월 FRB는 금리 인상카드를 꺼내들 가능성이 커지고 있습니다. 최근 청년들의 빚에 대한 이자비용은 커질 것으로 예상합니다.

5억원짜리 집을 사는데 1억원이 있어서 4억원을 빚진다고 한다면,,,

4억원 * 3.6%(현 시중금리) / 12개월 = 120만원

즉 현재 월 120만원의 이자비용을 감당하면 5억원짜리 집에서 살면서 시세차익을 기대할 수 있었습니다.

그러나 내년에 금리가 1% 오른다는 가정을 하면,,,

4억원 * 5%(시중금리는 더 많이 오르니 1.4% 가정시) / 12 =  166.6만원을 납부해야 합니다.

그럼 내 후년에 금리가 또 1%가 오르는 가정을 하면,,,

4억원 * 6.5% / 12개월 = 216만원을 납부해야합니다.

2년내에 매월 120만원 납부하던 비용이 216만원으로 증가합니다.

그럼 나타나는 결과는 어떨까요? 

1. 집을 매물로 내놓는다. - 많은 매물이 나오면서 집값은 하락한다. - 하우스푸어가 양산되며 집값보다 부채가 더 큰 상황이 만들어질 수 있다.

2. 전세를 구하려고 애쓴다. - 본인 집 값의 하락으로 다른 전세를 구하는 것도 힘들게 된다. - 계속 외곽으로 시선을 돌린다.

3. 기업들의 이자부담이 커져서 구조조정이 이루어지고, 직원들의 연봉도 한정되게 된다.

부동산 시세는 어떻게 될까요? 

최근 기사들을 보니 경기도 지역에 20만 세대가 넘게 입주물량이 쏟아지고, 분양권 매물이 계속 증가한다는 기사를 보았습니다. 갭투자했던 물량과 입주시기 전에 매도해야 손해를 줄일 수 있다는 시각이 강해지는 듯 합니다.

그래서인지 집값은 상승하던 기류는 사라지고 하락하고 있습니다.

또한 IFRS 15 회계기준으로 내년부터 적용되면서 건설회사들의 생산 원가 공개가 가시화되고 있습니다.

이또한 부정적이라 할 수 있습니다.

어찌될지는 잘 모릅니다. 경기를 더욱 활성화시키려는 트럼프의 의도대로 금리인상이 늦춰진다면 투자에 무리는 많지 않겠으나, 내년에 1%, 그리고 1%가 계속 상승하는 상황이라면 앞으로 부동산은 위험해 보입니다.

특히나 최근의 부채증가가 30대 위주로 많이 증가한 것을 보았을 때.... 갈수록 청년들의 부담은 커지는 것 같다는 생각이 듭니다.

주변의 시선에서 벗어나 조금은 저렴한 집을 구해보는 것은 어떨까요?

부채 없이, 비록 월세더라도 부동산을 구입하여 위험한 미래 상황에 투자하는 것보다 안전한 자산에 눈을 뜰 때라고 생각됩니다.

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